Construire sa maison est un projet important, souvent le projet d’une vie. Aussi, lorsque l’on n’a pas soi-même les compétences pour endosser le rôle de maître d’œuvre, on se retourne naturellement vers une société de construction, qui va élaborer les plans et faire signer un CCMI (contrat de Construction de Maison Individuelle).
Il s’agit d’un document écrit qui détermine les conditions d’exécution de cette prestation, le prix global de la construction, ainsi que des informations relatives au déroulement et au paiement des travaux. (Article L231-1 du code de construction et de l’habitation).

Mais que se passe-t-il si cette société de construction se retrouve finalement en liquidation judiciaire, qu’elle fait faillite ?

Si la faillite du constructeur intervient avant l’ouverture du chantier 

Pensez à la garantie de remboursement. Lorsque vous avez déjà versé un acompte, vous devez rechercher dans les annexes de votre contrat CCMI l’attestation de garantie de remboursement.
Cette garantie de remboursement est obligatoire. Elle est constituée par une caution solidaire d’un établissement de crédit ou d’une entreprise d’assurance.

L’absence de cette garantie est sanctionnée notamment par la nullité du contrat.

La garantie de remboursement ne s’applique que pour les contrats de construction de maison individuelle avec fourniture de plan (lorsque le contrat de CCMI ne comporte pas la fourniture de plan, alors les versements sont effectués au fur et à mesure et la garantie ne trouve pas à s’appliquer puisque par définition ce qui est payé est dans ce cas dû puisque cela correspond à des travaux réellement effectués).

La garantie de remboursement est accordée pour les situations suivantes :

  • Le contrat ne peut pas être exécuté faute de réalisation des conditions suspensives dans le délai convenu.
  • Vous exercez votre droit de rétractation.
  • Le chantier n’est pas ouvert à la date prévue au contrat.

Si la faillite du constructeur intervient durant la réalisation des travaux 

Vous pouvez obtenir la poursuite des travaux en mobilisant la garantie de livraison. Cette garantie, qui est obligatoire, vous permettra en cas d’abandon de chantier, d’obtenir l’achèvement des travaux par une nouvelle entreprise.

Pour que l’assurance vous accorde sa garantie de livraison, il est nécessaire de mettre la société de construction en demeure.

Pour cela vous devez adresser un courrier avec accusé de réception dans lequel vous indiquez que votre chantier a été abandonné après l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, et vous devez lui intimer de terminer les travaux ou de vous verser les pénalités de retard inscrites dans le contrat.

Après 8 jours sans réponse, vous pouvez prendre contact avec le garant de l’entreprise pour exiger qu’il prenne le relai de l’entreprise de construction. Le garant mandatera alors une autre société de construction pour achever votre chantier.

Petit conseil : il peut être utile de mandater un Commissaire de Justice (anciennement appelé Huissier de Justice) pour constater l’abandon de chantier. Il constatera ainsi les travaux effectués par votre constructeur avant l’ouverture de la procédure judiciaire dans le but de ne pas confondre les travaux par celui-ci avec les travaux réalisés par l’entreprise mandaté par le garant de livraison, ce qui pourra avoir son importance en cas de malfaçons constatées ultérieurement.

Précision utile : La garantie de livraison à prix et délais de livraison convenus ne concerne pas les appartements achetés en VEFA auprès d’un promoteur immobilier. Pour cette construction, une autre assurance protège le maître d’ouvrage. Il s’agit de la garantie d’achèvement qui offre une protection identique à celle de livraison à prix et délais convenus. Cette assurance est aussi obligatoire et tout promoteur immobilier d’appartements vendus en VEFA doit y avoir souscrit.

Que faire si je découvre des malfaçons dans ma maison après l’achèvement des travaux et que mon constructeur a fait faillite depuis ?

Si vous constatez des désordres importants après la réception de votre maison, en tant que propriétaire, vous pouvez actionner l’assurance dommages-ouvrage (qui est aussi obligatoire).

Cela permet d’obtenir une indemnisation de votre assureur. À noter que les délais sont encadrés : par exemple, il faut obtenir une expertise, un rapport d’expert et la réponse sur la prise en charge ou non de l’indemnisation en 60 jours.

En tout état de cause, pensez à déclarer votre créance dans les 2 mois à compter de la publication au BODACC de la liquidation judiciaire de votre constructeur.
Lorsqu’une entreprise est en difficulté et doit de l’argent à un créancier (le client), celui-ci doit effectuer une déclaration de créances pour obtenir le paiement des sommes d’argent dues. Cette déclaration se fait auprès du mandataire judiciaire ou du liquidateur judiciaire.

Cette déclaration doit se faire dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC (exception hors métropole, le délai est porté à 4 mois). Vous pouvez surveillez vous-même cette publication en consultant régulièrement le site internet du BODACC.

La déclaration de créances par lettre recommandée avec accusé de réception vous permettra de prouver que les délais impartis sont respectés.

Si ce délai de deux mois est dépassé, vous devez contactez directement l’assurance qui couvrait votre constructeur au moment du chantier.

N’hésitez pas à contacter AL3, votre cabinet d’avocats à Annemasse, spécialisé en droit de la construction et droit immobilier !

Maud GAILLARD