L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Cela signifie que, dès le premier loyer impayé, le propriétaire est en droit de saisir la justice pour obtenir le règlement de la dette locative.
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Une procédure de justice en 4 étapes
1ère étape : Adresser une mise en demeure de payer la dette locative
En premier lieu, vous devez déterminer précisément le montant des loyers et charges impayés, et adresser par LRAR à votre locataire une mise en demeure d’apurer la dette locative dans un délai que vous déterminerez vous-même (mais qui doit être raisonnable ; en général 1 mois).
Attention : la prescription étant de 3 ans, vous ne pouvez pas réclamer le recouvrement des loyers et charges datant de plus de trois ans
2ème étape : Faire signifier un commandement de payer
Si le locataire n’a pas réglé la dette locative après réception de la mise en demeure que vous lui avez adressée, vous devez agir au plus vite pour mandater un Commissaire de justice auquel vous remettrez la copie de votre mise en demeure contenant votre décompte de la dette locative accompagné des justificatifs correspondants, afin qu’il signifie un commandement de payer visant la clause résolutoire* au locataire.
*En effet, en principe, le bail que vous avez fait signer contient une « clause résolutoire », quasiment insérée dans tous les modèles de baux d’habitations. Cette clause résolutoire signifie que la résiliation judiciaire du bail est automatique en cas de loyer impayé. En d’autres mots, lorsque le bail est résilié le bailleur doit quitter les lieux car il devient « occupant sans droit ni titre »
Pas panique : si cela n’est pas le cas, vous pourrez tout de même demander en justice de prononcer la résiliation du bail. La seule différence avec le bail qui contient la clause résolutoire est que le juge ne prononcera pas la résiliation du bail de manière automatique mais appréciera son opportunité.
Concrètement le commandement de payer délivré par le Commissaire de justice indique qu’un délai de deux mois est laissé au locataire pour s’acquitter de sa dette, à compter de la date de remise du commandement de payer.
Cette étape est un préalable indispensable pour pouvoir engager une action en justice si la dette locative reste impayée.
3ème étape : l’assignation en justice devant le Juge des contentieux de la protection
Après écoulement de ce délai légal de deux mois, si le locataire n’a pas remboursé les impayés, vous pouvez saisir le Juge des contentieux de la protection devant le tribunal judicaire ou sa chambre de proximité, du lieu où se situe le bien en location.
Dans cette assignation, vous demanderez la fixation du montant de la dette locative et la condamnation du locataire à payer cette somme, l’actionnement de la cause résolutoire et l’expulsion du locataire, la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer jusqu’à son départ effectif des lieux, ainsi que des intérêts de retard au taux légal.
Cette assignation peut être rédigée par l’huissier de justice mais, si vous souhaitez être représenté lors des audiences en justice qui suivront, et conseillé sur les demandes que vous pouvez formuler devant le juge des contentieux de la protection, il est préférable de mandater un avocat.
Précision utile : votre avocat demandera la condamnation du locataire à vous verser une indemnité destinée à rembourser ses honoraires ainsi quel les frais de justice que vous aurez exposés.
Sur ce dernier point, vous pouvez également vérifier si vous disposez d’une assurance protection juridique prenant en charge les frais de justice pour cette procédure.
4ème étape : signification du jugement et commandement de quitter les lieux
Une fois le jugement rendu, le locataire doit appliquer la décision et partir puisque le jugement qui a été rendu est un titre exécutoire, ce qui si signifie qu’une exécution forcée peut être exercée à son encontre.
Pour cela, le préalable indispensable est de mandater à nouveau le Commissaire de justice pour signifier le jugement rendu au locataire et délivrer un commandement de quitter les lieux.
Ce nouvel acte s’accompagne lui aussi d’un délai légal de deux mois pour laisser au locataire le temps de s’exécuter.
Si le locataire n’exécute pas la condamnation, vous-même ou votre avocat pourrez demander au commissaire de justice de saisir les biens ou les comptes bancaires du locataire, ou enfin ses ressources entre les mains de son employeur.
Cette exécution forcée peut être exercée durant 10 ans. Cela signifie que si le locataire est insolvable à la première tentative d’exécution forcée, vous pourrez faire de nouvelles tentatives durant 10 ans, en espérant qu’il connaisse un retour à meilleure fortune pour obtenir le paiement de votre créance augmentée des intérêts de retard.
Conseils aux propriétaires :
Pensez à insérer dans le contrat de bail une clause résolutoire,
Exigez une caution,
Pensez aux assurances garantissant les loyers impayés,
Agissez vite car les 4 étapes décrites ci-avant sont longues et la dette locative ne va cesser de croître.
TRÈS IMPORTANT : même si le locataire ne remplit pas son obligation de payer son loyer et ses charges, vous n’avez absolument pas le droit de changer les serrures pour empêcher au locataire d’accéder au logement, ni de couper l’eau ou l’électricité.
La jouissance paisible reste en effet due au locataire, même si de son côté il ne respecte pas ses obligations.
Le cabinet AL3 à Annemasse, spécialisé en droit immobilier, est à votre disposition pour vous accompagner au cours de toutes ces étapes
Maud GAILLARD